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年报点评6 - 远洋集团:业绩目标未完成,土储规模突破5000万平

html模版年报点评6 | 远洋集团:业绩目标未完成,土储规模突破5000万平

2021年远洋集团持续推进“南移西拓”战略,财务水平稳健,“三道红线”皆为绿档。但业绩未完成,归母净利润同比下降4.8%。

◎  作者 / 沈晓玲、齐瑞琳

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核心观点

【未完成全年销售目标,2022年销售目标增速2.7%】2021年远洋集团完成全口径合约销售金额1362.6亿元,同比增长14.47%;销售面积767万方,同比增幅为8.6%;远洋集团2021年的销售目标为1500亿元,虽然并入了红星地产的销售数据,但远洋仍未能完成销售目标,全年仅完成销售目标的90.8%。2022年远洋集团销售目标为1400亿元,目标增长率2.7%。远洋持续推进“南移西拓”战略,华东区域较去年同期增长10个百分点,但各个事业部之间发展不均,需加强在其布局重点城市的竞争力。

【新增住宅土储571万平方米,拿地销售比约0.37】2021年远洋集团新增土地建面717万平方米,同比下降9%。新增土储包含25个住宅开发项目,21个非住宅开发项目,其中不包含收购红星地产的部分,新增的16个住宅项目总建面约571万平,按照7040元/平米的土地成本,今年新增土地金额达402亿。2021年远洋集团总土储建面为5314万平方米,较2020年上升39.7%,远洋土储充足。北京和环渤海区域土储建面占比达47%,短时间内土储以北京区域和环渤海区域为主的局面仍较难改变。

【归母净利润下降,少数股东利润占比近半成】2021年远洋集团实现营业收入642.47亿元,同比上升13.7%;毛利率17.52%,同比下降0.98个百分点;归母净利润27.29亿元,同比下降4.8%。归母净利润下降主要是少数股东应占利润上升,2021年少数股东应占利润同比上升7.6个百分点至46.4%。另外近年来远洋总土储楼板价保持高位,2021年总土储平均楼板价达6600元/平方米,加上销售均价从2018年至今持续下滑,销管费用率上升,持续压缩企业未来的利润空间。

【“三道红线”皆为绿档,融资成本持续下降】截至2021年远洋集团持有现金270.79亿元,较2020年年末下降38.4%。现金短债比上升至1.45,长短债务比上升至3.94,短期偿债压力不大。平均融资成本4.96%,进一步下降,融资成本优势明显。净负债率较2020年末上升20个百分点至85%,剔除预收款后的资产负债率为68%,财务较为稳健。远洋集团就上市平台而言财务水平风险不高,但表外融资情况无法推测,因此也需要审慎看待。

【全口径租金收入47亿元,引入基金寻求轻资产化发展】截至2021年末,远洋集团有超过23个经营中的持有物业,已投入营运项目可租赁面积约392万平方米,实现全口径租金收入约人民币47亿元,同比提升13%。此外,持有物业业务寻求轻资产发展。2021年10月,远洋集团成立14亿美金规模的写字楼股权基金,成功引入多家主权基金及国际机构作为LP投资人。

01

销售

未完成全年销售目标

2022年销售目标增速2.7%

目标完成率低于行业平均水平。2021年远洋集团完成全口径合约销售金额1362.6亿元,同比增长14.47%;销售面积767万方,同比增幅为8.6%;销售均价17757元/平方米,同比下降4.3%,远洋集团延续之前的以一二线城市为销售业绩贡献主场,二者合计占全年销售金额的80%,贡献占比降9个百分点,这也是其销售均价较之前有所下降的原因之一。远洋集团在2021年7月完成与红星控股协议签署,成立运营管理平台纳入远洋管理体系。据了解在2021年最后两个月已将红星地产的销售业绩纳入远洋集团下,但仍然无法扭转颓势,2021年销售目标为1500亿元,全年仅完成销售目标的90.8%。2022年远洋集团销售目标为1400亿元,目标增长率2.7%。

远洋持续推进“南移西拓”战略,华西区域相对薄弱。2020年提出“南移西拓”战略,集团下设北京、环渤海、华东、华南、华中和华西六大开发事业部。由于红星持有华东、华中和华西区域的项目建面区域分布占比达70%,在收购红星地产项目后,远洋2021年各个事业部之间的销售占比较上年同期更加均衡。其中北京区域和环渤海区域同比分别下降7个和3个百分点,销售贡献增长最高的区域为华东区域,较去年同期增长10个百分点。华西区域增长较少,其区域中心成都的销售金额仅7亿元,仍然较为薄弱。从区域之间的销售占比可以看出远洋虽然在积极践行“南移西拓”战略,但其各个事业部之间发展仍需要慢慢协调,需要加强在其布局重点城市的竞争力。

02

投资

新增住宅土储571万平方米

拿地销售比约0.37

新增土储持续推进“南移西拓”和“城市深耕”战略。2021年远洋集团新增土地建面717万平方米,同比下降9%。新增土储包含25个住宅开发项目,21个非住宅开发项目,其中不包含收购红星地产项目,新增的16个住宅项目总建面约571万平,按照7040元/平米的土地成本,今年新增土地金额达402亿。从拿地销售比来看,远洋持续聚焦主业,鉴于其财务优势,持续逆势拿地,拿地销售比达到了0.37,高于百强平均的0.25。新增开发项目全部位于重点深耕的一二线城市,如如深圳、广州、成都、武汉、天津等。其中,开发项目“南移西拓”区域占比近70%,土储布局结构持续优化。

03

土地储备

土储充足

权益占比53.6%

土储规模保持稳定,土储权益较2020年有所回升。2021年远洋集团总土储建面为5314万平方米,较2020年上升39.7%,主要是由于加入了红星地产下的地产开发和商业项目,根据收并购时的公告,截止到2021年7月18日红星地产所持有的总土储约2642万平方米。从权益来看,2021年远洋集团总土储权益有所上升,总土储建面权益占比较2020年年末上升1.2个百分点至53.6%。从远洋的销售规模和拿地增速来看,其消化周期约为4-5年左右,土储规模保持稳定。

总土储分布 “南移西拓”变迁。截至2021年末,环渤海区域的土储建面较2020年年末下降3分点,北京区域下降5个百分点。华东区域和华西区域都上升了5个百分点。土储城市能级仍然以二线为主,二线城市土储占比无变化,三四线城市土储面积上升约8个百分点。

04

盈利表现

归母净利润下降

少数股东占比近半成

归母净利润大幅下降。2021年远洋集团实现营业收入642.47亿元,同比上升13.7%;归母净利润27.29亿元,同比下降4.8%。毛利率17.52%,同比下降0.98个百分点。归母净利润下降主要是由于少数股东应占净利润升高,2021年的少数股东应占利润同比上涨7.6个百分点至46.4%。

非并表业务较多,上市部分营收规模有限。远洋非并表业务较多,如其控股49%的远洋资本,其核心业务地产投资主要涉及持有型物业、销售型物业、物流地产和数据地产,项目与远洋集团业务布局重合度高,目前作为联营企业存在,故反应在远洋集团的财务报表中的营收有限。

盈利空间进一步压缩,运营能力有待提升。远洋集团近年来总土储楼板价走高,虽然2021年总土储楼板价较2020年年末略降有下降,但仍达到6600元/平方米。加上销售均价从2018年以来持续下滑,销管费用率上升,持续压缩企业的利润空间,盈利水平和运营能力面临不小的挑战。

05

偿债表现

“三道红线”皆为绿档

融资成本持续下降

债务结构改善,处于绿档水平。截至2021年远洋集团持有现金270.79亿元,较2020年年末下降38.4%。贷款结构方面,1年内到期的债务占比较2020年年末下降12个百分点,占贷款总额的20%;2-5年的到期的贷款占总额的50%,较去年上升17%。现金短债比上升至1.45,长短债务比上升至3.94,截至2022年3月24日,其公开市场到期债务再融资完成已过半,债务结构较2020年年末改善。但由于远洋管理体系下有一定的非并表业务例如远洋资本等,虽就上市平台而言财务水平风险不高,但其表外融资和债务规模无法测算,需要审慎看待。

融资成本保持低位,乐橙电子娱乐,平均借贷利率下降至4.96%。远洋集团平均融资成本4.96%,较去年年末下降0.14个百分点,持续保持低位。远洋的净负债率上升至85%,其剔除预收款后的资产负债率为68%,持续保持稳定,“三道红线”皆为绿档。财务稳健度提升,资金安全度保持在较好水平。

06

持有物业

全口径租金收入47亿元

引入基金寻求轻资产化发展

持有物业运营管理能力提升。截至2021年末,远洋集团共持有超过23个经营中的持有物业,已投入营运的项目可租赁面积约392万平方米,实现全口径租金收入约人民币47亿元,同比提升13%,全口径EBITDA利润约人民币27亿元,同比提升11%。在建的持有物业项目,总建筑面积约170万平方米,北京项目面积占比达70%,以写字楼和零售物业为主。其中,北京远洋乐堤港项目,将于2022年下半年投入运营。随着在建项目逐步投入运营,租金收入将保持稳定增长。

此外,持有物业业务寻求轻资产发展。2021年10月,远洋集团成立14亿美金规模的写字楼股权基金,成功引入多家主权基金及国际机构作为LP投资人。远洋集团在保持项目操盘及管理权的前提下实现部分退出,并依托不动产运营与基金管理能力,回笼资金,增加收益,提高周转,控制负债。

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